2025년 12월 현재, 서울 주요 지역의 부동산 규제 동향은 실수요자와 투자자 모두에게 초미의 관심사입니다. 특히 ‘마포성동 토지거래허가구역'(이하 토허제)은 지난 2020년 지정된 이후 몇 차례 연장을 거치며 주택 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 본 포스팅에서는 마포구와 성동구의 토지거래허가구역 지정 현황과 2025년 이후의 재지정 가능성, 그리고 실거주 의무 등 핵심 내용을 심도 있게 다룹니다.
📚 함께 읽으면 좋은 글
토지거래허가구역으로 지정되면 주택을 매매할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 특히 주거용 토지(주택 포함)의 경우 2년간의 실거주 의무가 부과됩니다. 이는 전세를 끼고 매매하는 이른바 ‘갭투자’를 원천적으로 차단하여 투기 수요를 억제하려는 목적이 있습니다. 마포구와 성동구의 일부 지역이 이 규제에 묶여 있으며, 이 지역의 주택 거래 심리와 가격 동향을 파악하는 데 있어 토허제는 가장 중요한 변수 중 하나입니다.
2024년까지의 동향을 살펴보면, 정부와 서울시가 부동산 시장의 안정화를 최우선 과제로 삼고 있어 규제 완화에 신중한 입장을 보여왔습니다. 2025년에도 이러한 기조가 이어질지, 혹은 시장 상황 변화에 따른 유연한 대응이 있을지가 핵심 관찰 포인트입니다. 특히 지정 기간이 만료될 때마다 재지정 혹은 해제에 대한 논의가 뜨겁게 달아오릅니다.
마포성동 토지거래허가구역 지정 현황과 배경 확인하기
마포구와 성동구는 서울의 대표적인 인기 주거지로, 한강 변 입지와 편리한 교통, 우수한 학군으로 인해 꾸준히 높은 수요를 보여왔습니다. 토지거래허가구역은 주로 재건축, 재개발 등 개발 호재가 있거나 비정상적인 거래가 빈번하여 투기 우려가 높은 지역에 지정됩니다. 마포와 성동의 경우, 대규모 정비사업 진행 지역과 주요 재건축 단지를 중심으로 지정되었습니다.
특히 마포구의 경우, 용강동, 성산동, 마포동 등 주요 재건축 이슈가 있는 지역이 포함되었으며, 성동구는 성수동 전략정비구역을 비롯해 옥수동, 금호동 등 일부 지역이 지정되어 있습니다. 이 지역들은 단기 시세차익을 노리는 투기 세력의 유입을 막고자 하는 정책적 의도가 강하게 반영된 결과입니다. 지정된 구역 내 토지(주택 포함)를 거래할 경우, 용도 지역별로 설정된 일정 면적을 초과하는 거래는 반드시 구청장의 허가를 받아야 합니다.
2024년에는 지정 만료 시점에 맞춰 재지정 논의가 이루어졌으며, 당시 부동산 시장의 불안정성 등을 고려하여 또다시 연장 조치가 내려진 바 있습니다. 이로 인해 해당 지역의 매매는 실수요자 중심으로 재편되었고, 갭투자는 사실상 불가능해지면서 전세 가격에는 간접적인 영향을 미쳤습니다.
마포 토허제 실거주 의무와 주의사항 상세 더보기
토지거래허가구역 내에서 주거용 부동산을 취득할 경우 발생하는 가장 큰 의무는 **’2년간의 실거주 의무’**입니다. 이 의무는 단순히 전입신고만 하는 것이 아니라 실제로 주택을 이용해야 함을 의미하며, 허가받은 목적대로 이용하지 않을 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
주요 주의사항은 다음과 같습니다:
- 허가를 받은 후 일정 기간(보통 2년) 동안 해당 주택에 거주해야 하며, 매매는 물론 전월세 임대도 불가능합니다.
- 실거주 의무 기간 중에는 주택을 매각하거나 임대할 수 없습니다. 이사를 해야 하는 불가피한 사유가 발생했을 경우, 관할 지자체에 사전 승인을 받아야 합니다.
- 허가 면적 기준은 도시지역 내 주거지역의 경우 60$\text{m}^2$를 초과할 때 허가를 받아야 합니다. 면적 기준 이하의 거래는 허가 대상이 아니지만, 투기성이 없다고 판단되는 경우에만 해당됩니다.
- 토지거래허가 대상인 주택을 허가 없이 계약할 경우, 계약 자체가 무효가 되며 벌금이나 징역형 등의 처벌을 받을 수 있습니다.
따라서 마포구와 성동구 내 토허제 지역의 주택을 매수할 계획이라면, 반드시 실거주가 가능한지, 그리고 매수하려는 주택의 면적이 허가 대상에 해당하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
성동 토지거래허가구역 재지정 가능성과 해제 전망 보기
마포성동 토지거래허가구역은 규제 지정 기간이 만료될 때마다 해제냐 재지정이냐의 기로에 섭니다. 2025년 현재까지도 서울시와 정부는 투기 억제라는 정책 기조를 유지하고 있어, 시장 상황이 급격히 냉각되지 않는 한 해제보다는 재지정 가능성이 높게 점쳐지고 있습니다.
특히 성동구 성수동 일대의 경우, 꾸준한 개발 호재와 신축 아파트에 대한 높은 관심으로 인해 투기 위험성이 상존하는 것으로 평가됩니다. 규제를 해제할 경우 일시적으로 매매 수요가 폭증하여 집값이 불안정해질 수 있다는 우려가 정책 결정에 큰 영향을 미칩니다. 정부와 서울시는 토허제 해제를 ‘규제 완화’의 시그널로 인식하여 신중하게 접근하고 있습니다.
다만, 시장의 하향 안정화 추세가 장기간 지속되거나, 인근 유사 지역이 해제되는 선례가 생길 경우 마포성동 지역도 규제 완화의 물꼬가 트일 수 있습니다. 해제 결정은 보통 지정 만료 시점 몇 달 전에 발표되므로, 관련 법규와 서울시의 발표를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다. 2025년의 부동산 시장 상황과 정부의 정책 방향이 재지정 여부를 결정짓는 주요 요소가 될 것입니다.
토지거래허가 지역 매매 시 체크리스트와 계약 절차 안내문구
토지거래허가구역 내 부동산을 매매하는 과정은 일반 거래보다 복잡하며 까다로운 절차를 요구합니다. 실수를 방지하기 위해 다음의 체크리스트를 반드시 확인해야 합니다.
매매 전 확인사항 신청하기
- 허가 대상 여부 확인: 매수하려는 부동산의 면적이 관할 구역의 허가 기준 면적(주거지역 60m
2
초과 등)에 해당하는지 확인합니다. 기준 면적 이하라도 지분 거래, 기획부동산 거래 등은 예외적으로 허가 대상이 될 수 있습니다. - 실거주 가능성 확인: 2년간 실거주 의무를 이행할 수 있는지 계획을 세웁니다. 입주 시점, 가족 구성원 전입 여부 등을 고려해야 합니다.
- 자금 조달 계획: 토허제 지역은 대출 규제도 강화되는 경우가 많으므로, 자금 조달 계획을 명확히 수립해야 합니다.
계약 및 허가 신청 절차 보기
- 계약 체결 전: 계약서에 ‘토지거래허가를 전제로 하는 계약’임을 명시하고, 허가 불허 시 계약을 무효로 한다는 조항을 반드시 삽입해야 합니다.
- 허가 신청: 매도인과 매수인이 공동으로 관할 구청(시·군·구청 토지정보과 등)에 토지거래계약 허가 신청서를 제출합니다.
- 실거주 계획서 제출: 주거용 부동산의 경우, 2년간의 실거주 계획서를 포함하여 필요한 서류(자금 조달 계획서, 등기부등본 등)를 제출합니다.
- 허가 통보 및 잔금: 허가 통보를 받은 후에야 잔금 지급 및 소유권 이전 등기가 가능합니다. 불허가 시 계약은 자동 무효가 됩니다.
이 절차를 정확히 따르지 않을 경우, 행정적인 불이익은 물론 법적 분쟁의 소지가 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.
2025년 마포성동 토허제 시장 영향 분석 보기
2024년까지 연장된 토허제는 마포성동 지역 부동산 시장에 다음과 같은 영향을 미쳤습니다.
- 갭투자 원천 차단: 실거주 의무로 인해 전세를 끼는 투자가 불가능해져 투자 수요가 위축되었습니다.
- 실수요자 중심 시장 재편: 대출을 받아 실제 거주할 수 있는 자금력 있는 실수요자 중심으로 거래가 이루어졌습니다. 이는 시장을 건강하게 만들었다는 긍정적 평가도 있습니다.
- 매물 잠김 현상: 실거주 의무 기간(2년) 때문에 단기 매매가 어려워져 매물이 감소하고, 이는 호가 상승을 부추기는 요인으로 작용하기도 했습니다.
- 인근 비규제 지역 풍선 효과: 마포성동의 투기 수요가 인접한 용산구, 광진구 등 비규제 지역으로 이동하는 풍선 효과가 관찰되었습니다.
2025년 이후 재지정이 확정된다면, 시장은 현재의 기조를 유지할 가능성이 높습니다. 반면, 만약 해제된다면 대규모 투자 수요 유입으로 인해 일시적인 가격 급등이 나타날 수 있으며, 이는 시장의 불확실성을 높이는 요인이 될 것입니다. 따라서 정책 당국의 최종 결정은 해당 지역의 향후 2년간의 부동산 흐름을 결정짓는 핵심 변수가 될 것입니다.
📌 추가로 참고할 만한 글
마포성동 토지거래허가구역 FAQ 자주 묻는 질문
Q1. 마포성동 토지거래허가구역 지정 기간은 어떻게 되나요 확인하기
A. 마포구와 성동구의 토지거래허가구역은 최초 지정 이후 여러 차례 연장되어 왔습니다. 정확한 지정 만료일은 서울시의 공고에 따라 달라지며, 2024년 말 또는 2025년 초에 다음 재지정 여부가 결정되는 것이 일반적입니다. 가장 최신 공고문을 통해 정확한 만료일을 확인해야 합니다.
Q2. 토지거래허가를 받은 후 2년 실거주 의무를 어기면 어떻게 되나요 상세 더보기
A. 허가를 받은 목적(실거주)대로 토지를 이용하지 않을 경우, 관할 지자체는 3개월 이내의 기간을 정하여 토지 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있습니다. 이를 이행하지 않으면 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과됩니다. 실거주 의무는 매우 엄격하게 적용되므로, 실제 거주가 불가능한 상황이라면 매수 계획을 재고해야 합니다.
Q3. 토지거래허가 기준 면적 이하는 허가 없이 거래할 수 있나요 보기
A. 도시지역 내 주거지역의 경우 60m
2
이하의 면적은 원칙적으로 허가 대상이 아닙니다. 그러나 이는 투기성이 없다고 판단되는 경우에만 해당됩니다. 만약 동일 필지에서 수차례 분할하여 기준 면적 이하로 거래하거나, 전체 거래가 투기 목적으로 판단될 경우에도 허가 대상이 될 수 있으므로, 소형 주택이라도 사전에 관할 구청에 문의하는 것이 안전합니다.
Q4. 이미 전세 세입자가 있는 주택을 매수할 경우 실거주 의무는 어떻게 되나요 확인하기
A. 토지거래허가구역 지정 이후 주거용 부동산을 매수하는 경우, 원칙적으로 전세 세입자가 있더라도 매수인이 2년 이내에 실거주를 해야 합니다. 기존 세입자의 전세 만료 시점과 관계없이 허가 목적(실거주)을 이행해야 하므로, 매수 시점에 세입자의 퇴거가 확실히 가능한지 확인하고 계약해야 합니다.
Q5. 토지거래허가 없이 체결한 계약은 효력이 있나요 상세 더보기
A. 토지거래허가구역 내에서 허가 없이 체결된 토지(주택 포함) 거래 계약은 원칙적으로 무효입니다. 계약 자체의 효력이 발생하지 않으므로, 추후에 허가를 받더라도 소급 적용되지 않습니다. 반드시 계약서에 ‘허가를 조건으로 한다’는 내용을 명시하고, 허가 통보 후에 잔금을 치르는 것이 필수적입니다.