최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 감자는 단연 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치의 연장 여부입니다. 정부는 그동안 침체된 주택 거래를 활성화하고 매물 유도를 위해 시행령 개정을 통해 한시적으로 중과세율 적용을 배제해왔습니다. 하지만 최근 발표된 정책 기조에 따르면 이번 유예 조치는 2026년 5월 9일을 기점으로 종료될 가능성이 매우 높은 상황입니다. 이에 따라 다주택자들은 보유한 주택의 매도 타이밍을 결정하는 데 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.
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2026년 다주택자 양도세 중과 유예 기간 확인하기
현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되던 중과세율 배제 조치는 2026년 5월 9일까지로 예정되어 있습니다. 당초 윤석열 정부 출범과 함께 시작된 이 유예 조치는 매년 1년씩 연장되어 왔으나, 최근 정부 발표에 따르면 추가적인 연장 없이 일몰될 것으로 보입니다. 만약 5월 10일 이후에 잔금을 치르거나 소유권 이전 등기를 하게 되면, 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산된 높은 세율을 부담해야 합니다. 따라서 안전한 절세를 위해서는 2026년 5월 9일까지 모든 양도 절차를 마치는 것이 핵심입니다.
다주택자 양도소득세 세율 및 중과세율 적용 기준 상세 더보기
양도소득세는 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지의 기본세율이 적용됩니다. 하지만 중과 유예가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자에게는 징벌적 세율이 적용됩니다. 예를 들어 3주택 이상 보유자가 유예 종료 후 주택을 매도할 경우 최대 75%의 세율이 적용되며, 여기에 지방소득세 10%를 가산하면 실질적인 세금 부담은 양도차익의 82.5%에 달하게 됩니다. 세율뿐만 아니라 장기보유특별공제 적용 여부도 세액 차이에 큰 영향을 미치기 때문에 본인의 주택 보유 수와 지역을 정확히 파악해야 합니다.
장기보유특별공제 혜택과 중과 배제 효과 보기
중과 유예 기간 중에는 다주택자라 하더라도 보유 기간에 따라 연 2%씩, 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 이는 양도차익에서 일정 금액을 먼저 공제해주기 때문에 과세표준 자체를 낮추는 효과가 있습니다. 하지만 중과세가 부활하면 이 공제 혜택 역시 사라지게 됩니다. 장기 보유한 주택일수록 유예 기간 내에 매도하는 것이 수천만 원에서 수억 원의 세금을 아끼는 길이 될 수 있습니다.
일시적 2주택자 비과세 특례 요건 확인하기
다주택자 중과 유예와 별개로 일시적 2주택 비과세 혜택을 노리는 분들도 많습니다. 신규 주택을 취득한 날로부터 기존 주택을 3년 이내에 처분할 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다. 특히 2025년과 2026년에 걸쳐 이사나 갈아타기를 준비하는 세대는 종전 주택 처분 기한을 반드시 체크해야 합니다. 만약 처분 기한이 중과 유예 종료일인 2026년 5월 9일 이후로 넘어간다면, 비과세 요건을 맞추지 못할 경우 중과세율이 적용될 위험이 있습니다.
비규제지역 및 소형주택 양도세 특례 규정 상세 더보기
모든 주택이 중과 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 대부분의 지역은 비규제지역(비조정대상지역)으로 분류되어 있어, 이들 지역의 주택을 매도할 때는 중과 유예 종료 여부와 상관없이 기본세율이 적용됩니다. 또한 지방의 저가 주택이나 소형 신축 주택, 준공 후 미분양 주택 등은 세법상 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 적용될 수 있습니다. 2026년 세제 개편안에서는 이러한 지방 주택 및 미분양 해소를 위한 특례 기간을 별도로 설정하고 있으므로 관련 법령을 확인해야 합니다.
2026년 부동산 세제 개편에 따른 절세 전략 보기
유예 종료를 앞두고 시장에서는 증여와 매도 사이에서 고민하는 분들이 많아지고 있습니다. 양도세 부담이 커지기 전에 자녀에게 증여를 택하는 경우, 증여세와 양도세의 기회비용을 면밀히 분석해야 합니다. 특히 증여 후 10년 이내 양도 시 이월과세 규정이 적용된다는 점을 주의해야 하며, 최근 정부가 발표한 계약일 기준 유예 인정 가능성에 대해서도 후속 시행령 발표를 예의주시해야 합니다. 잔금 지급일이 다소 늦어지더라도 2026년 5월 9일까지 계약금을 지급하고 계약서를 작성한 건에 대해서는 구제책이 마련될 수 있다는 관측도 나오고 있습니다.
| 구분 | 유예 기간 내 (~26.5.9) | 유예 종료 후 (26.5.10~) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20~30%p 중과 |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 적용 불가 (배제) |
| 최대 실효세율 | 49.5% (지방세 포함) | 82.5% (지방세 포함) |
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자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 2026년 5월 9일에 계약을 하고 잔금은 6월에 치르면 어떻게 되나요?
원칙적으로 양도세는 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 따라서 5월 9일 이후 잔금을 치르면 중과 대상입니다. 다만 정부에서 시장 혼선을 줄이기 위해 계약일 기준 유예를 검토 중이라는 소식이 있으니 최종 시행령 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.
Q2. 비규제지역에 있는 아파트를 팔 때도 중과 유예 종료 영향을 받나요?
아니요, 중과세율은 ‘조정대상지역’ 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 현재 대부분의 지역이 해제된 상태이므로 본인의 주택이 소재한 곳이 규제지역인지 먼저 확인해 보세요. 비규제지역 주택은 유예 종료와 관계없이 기본세율이 적용됩니다.
Q3. 3주택자인데 한 채를 먼저 팔면 나머지 주택은 어떻게 되나요?
먼저 파는 주택은 3주택자 기준으로 세율이 적용됩니다. 그 주택을 유예 기간 내에 팔면 기본세율을 적용받고, 이후 남은 주택들은 주택 수에 따라 비과세나 일반 세율을 적용받을 수 있습니다. 매도 순서에 따라 전체 세액이 크게 달라질 수 있으므로 전문가의 상담이 필수입니다.